历经近两年多的调控,2011年的中国房地产市场,终于告别了前两年的井喷和疯狂.尽管从同比数据看,房地产投资,特殊是住宅投资的增速依然在30%左右,销售面积和销售额再翻新高.但毫无疑难,跟着北京、上海、深圳和广州等一线城市的成交量陷入近几年来的最低,中国房地产的冬天在2011年严格的调控下,终于真的来了.
交易量濒临冰点 市场进入下降周期
回想房地产调控的2011年,以1月26日国务院常务会议提出的”新国八条”为出发点,政策的组合拳频频打出.在2010年最严厉的信贷政策的基本上,明白要求二套房首付款比例提至60％；并且请求对一线城市和热门城市进行限购,暂停省会城市居民购第三套房；上海和重庆试行房产税,同时加大保障性住房的建设,提出了1000万套的保障房建设打算,再加上2011年三次加息和7次上调存款筹备金,整个资金面趋紧,力度和决心堪称空前.
咱们以为,政策的空前严厉和治理层一直地表态,是促使2011年房价出现近3年来真正拐点的重要政策支持.
事实上,就市场本身而言,假如说2011年上半年,一线城市的房价还岿然不动的话,二三线城市的房价持续上涨,则到2011年下半年,不仅一线城市的交易靠近冰点,70个大中城市的房价从放慢涨幅到停涨,再到环比下跌,预示着房价拐点的正式到来,房地产市场从2011年下半年开始进入明显的下降周期已经成为不争的事实.
其一,从价格变动的趋势看,2011年下半年开端,70个大中城市的房价环比趋势明显.以11月份为例,全国70个城市的房价基本全体停涨；其二,从成交量看,2011年北京市住宅期房、现房 累计成交91016套,成交面积961.44万平方米,同比2010年景交套数锐减18.0%,成交面积减少21.9%,继 2008年后年度成交量再次跌破10万套关口,同时还创下了2006年有网签记载以来的最低点,比市场成交量同样惨淡的2008年还少近1万套,达5年以来的历史最低点；其三,多数城市库存立异高,其中全国14个重要城市库存至少须要18个月左右消化,而北京屋宇库存在2011年10月份就超过了12万套,供需力气的对照发生了明显的变化；其四,开发商的资金链缓和,多数房企的资产负债率在70%以上,绿城地产的负债率高达140%；其五,2011年下半年,开始依据风险因素,进一步进步首套房贷的利率,购房者的本钱大大增添；其六,2011年下半年,各地频现退房潮,房价始终上涨的神话预期开始摇动.
市场被严控 企业启动冬天模式
面对房地产市场的价格调整,包含万科在内的开发商启动”冬天模式”,废弃与政策的非理性博弈跟抗衡,纷纭抉择降价促销,回笼资金过冬.万科前董事长 在美国加入一论坛时就表现,双手同意政府对房地产行业实行调控,调控政策目标都是让房地产从最高位逐步回归到感性价位.他指出,目前房地产市场调控功效初现,此局势若能持续把持三年,中国房地产将实现软着陆.这阐明,房地产界的有识之士对房地产泡沫决裂对经济和工业造成的侵害是有着苏醒的意识.
尽管如斯,这并不象征着2012年中国房地产市场会主动回归理性,更不意味着,房地产市场博弈的气力比较已经发生了历史性的逆转.中国房地产调控的历史告知我们,越是在房价调控的关键时代,越是政策最可能被逆转的时期.中国房地产调控每一次老是功亏一篑,最症结的因素依然是政策容易受到好处团体的左右,使得民众对于政策没有多大的信念.特别是在地方融资平台的债务高筑,一些重点名目建设又陷入缺钱的窘境的时候,大众极为担心房地产调控又会暗度陈仓放水,使得房价再次暴涨.尽管高层一再明确表示”调控决心不能动摇、政策方向不能转变、力度不能放松”,但这并不意味着告别房地产依赖已经成为群体举动的逻辑,特别是2012年,中国经济面临的庞杂局势,使得2012年中国房地产调控面临更多的考验.
其一,从价格本身来看,只管调整的趋势比较显著,但除了前期炒作比拟重大的、北京通州等个别城市,大多数城市的房价同比而言,降低并不显明.国度统计局的数字也表明,70个大中城市中,全年价钱同比降落的城市仅有2个,这目前只能说房价初步进入了下降的周期,但并不全面的下降,更没有涌现所谓的大跌,价格仍旧没有呈现真正公道的回归；其二,2012年,面临欧债危机等各种不断定的因素,稳增长成为中国宏观政策的中心着力点,而房地产自身在GDP增长中的特别性让外界对政策是否保持,会否调剂充斥了各种各样的解读,政策的变数依然很大.国民大学经济研讨所宣布的《中国剖析与预测讲演》就猜测2012年二季度地方政府可能以”暗度陈仓”的方法采用松动策略,三季度中心政府可能逐渐放松”限贷”,而后放松”限购”；其三,地方政府解脱对土地财政的依赖尚需时日.尽管2011年,土地市场交易冷僻,全年土地成交单价下跌,各地缓拍、流拍景象不足为奇,土地市场进入了货真价实的冬天.截至2011年11月份,36个城市流标地块共计达到117宗,环比10月份的22宗上涨了432%,流标面积到达了1580万平方米.地方政府的土地收入明显减少,但在处所巨额债权的”地雷”还没有完整消除的情形下,地方政府很难摆脱对土地财政的依附,向土地要收入仍然是良多地方政府的创收逻辑；其四,保障房建设并不能补充商品房市场下降对经济增加带来的危险.2012年保障房建设肯定700万套,但从2011年实现的情况看,要真正把700万套保障房落到实处,还需各个层面的艰难尽力；其五,房地产调控的制度建设缓慢,1998年以来的13年,高层过于重视急功近利的调控,而疏忽制度建设,在轨制建设拖后腿的情况下,一旦调控放松,房价随时都有反弹的可能.
调控进入”下半场”
面对比2008年更为复杂严格的情势,中央在强调坚持经济增长稳定的同时,坚持继承克制房地产泡沫,为实业的回归发明政策环境,这种决心和勇气无疑令人振奋.但面对寰球经济可能陷入长期消退的风险,面对地方财政由于房地产调控而大幅缩水的事实,面对地方政府繁重的债务累赘,有人倡议中央再次放松房地产调控,通过房地产的带动和拉动避免中国经济出现快捷下滑的风险,我们照旧担心,房地产调控在2012年会以某种情势进行调整.所以,政策的变数可能左右2012年中国房地产的价格走势和调整的趋势.
然而,同时应当看到,经由2009年以来房价的疯涨和2011年房地产的调整,中国房地产全部博弈的心态产生了很大的变更：其一,基于前两年房地产猖狂的教训,因为这多少年房价的暴涨,房地产积聚的宏大泡沫已经成为宏观经济最大的癌症,再加上多年以来地方政府对房地产的依赖,导致调控政策成了不严正的”橡皮筋”,房价飞涨的时候,就把政策的橡皮筋收紧,而房价刚出现回调势头,政府担忧经济增长而又放松橡皮筋,导致政策的公信力备受质疑.中央在2012年坚持房地产调控不放松,不仅仅是政府的名誉捍卫战,也是中国经济的自我救赎之举；其二,从房地产本身而言,目前房地产陷入僵局的要害依然是价格问题,价格的刚性成了买房者的最大阻碍,房价合理调整,才有新的购置才能入市,房地产僵局才干攻破,房地产从业者能力彻底洗脑并理性对待房地产市场的暴利化趋势；其三,2011年,包括、、等16家主业非地产的”涉房”发布退出楼市,根本能够确定,经过2011年的调整,中国房地产基础已经离别了暴利,无论是开发商,仍是投资房地产者,都应该接收房地产回归合理利润的事实；其四,房地产的理性调整,是吸引资源回归实业的条件,房地产暴利,投资房地产赚钱轻易,就不会有人勤奋致富,踏实创业.中国经济这么多年转型迟缓,一个很主要的起因是资金、人力等资源适度集中于房地产行业.要真的发展实体经济,就要下信心解决房地产的泡沫问题,否则,无论是实业兴国,还是内需的启动,都是无稽之谈.
在这种情况下,笔者认为,2012年房地产调控政策全面松动的概率基本为零.价格调整,而不是政策调整依然是2012年房地产打破僵局的主要道路.对于中国的房地产而言,前10年房地产和房价的疾速上涨期已经停止,房地产将进入安稳发展的”下半场”.在这种情况下,为了避免政策的短期效应,2012年,应该捉住目前房价回调的关键时期,放松出台制度化的治标之策,彻底打消房地产投契多余和暴涨的历史,使得房地产进入真正稳固发展的历史.应该从房地产一系列制度的改造和完善着手,在土地制度、税收制度和避免房地产暴利的制度建设方面造成完善的制度系统,防止再次进入调控下跌,不调控又反弹的恶性轮回的周期.2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时光窗口,应该尽快用、税收以及土地交易制度的完美构成稳定的房价预期,这是确保中国房地产健康发展的关键,也是给房地产参加的各方明确的制度预期的关键.
作者为有名员